法官说法（22期）| 交易限期内的经济适用房，可以买吗？
基本案情
2018年8月底，林甲与王乙、H房产经纪公司三方签订了《房地产买卖经纪合同》，约定由林甲购买王乙名下的一处二手房。合同对房屋坐落、面积、土地性质、成交金额、支付方式等作了明确约定，但对房屋的性质却未提及。
合同签订当日，林甲依约向王乙支付了5万元定金，并拿到了房屋钥匙，其后一直未入住。某日，林甲了解到自己所购房屋可能是经济适用房被限制转让，遂向H公司咨询求证。此后，三方因此事协商未果，致使合同未能继续履行。
林甲认为，合同签订时，王乙曾保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。然而，王乙故意隐瞒了房屋性质，导致自己的购房成本大大增加，H公司作为二手房中介专业机构，未尽到相应的审查告知义务，也应为合同未能继续履行承担相应责任。于是，林甲起诉王乙和H公司到九龙坡法院，提出撤销或解除合同、退还定金、赔偿损失的诉讼请求。
二被告均辩称，其没有违约行为，不应承担相应的法律责任。
法院审判
经查，案涉房屋确属经济适用房，登记在被告王乙名下，仍处于交易五年限制期内。庭审中，原、被告三方一致同意于当日解除《房地产买卖经纪合同》。
九龙坡法院认为，原、被告三方签订《房地产买卖经纪合同》时，明确约定了房屋坐落、面积、土地性质等内容，虽然并未就案涉房屋是否系经济适用房进行阐明和约定，但并无证据证明签订合同时存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等可撤销的法定情形。该合同系各方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。
房屋产权性质对于房屋价值、成交限制等都会有一定影响，是房屋买卖合同标的物的重要属性之一，也是买卖双方达成交易时考量因素之一，故买卖双方应当将其作为合同内容予以明确。本案原告在签订合同后，才知道房屋为经济适用房，致使合同履行出现了不安因素。被告王乙在知悉该不安因素后，应及时排除却未能排除，合同的继续履行不具有期待可能性，原告林甲因此失去了信任预期。
合同三方在庭审中一致确认解除合同，属于不可归责于各方的事由导致合同解除的情形，各方均不构成违约行为，均不承担违约责任。房屋买卖合同解除后，林甲与王乙的合同权利义务关系终止，双方均不存在违约行为，不适用定金罚则。
综上，九龙坡法院判决被告王乙向原告林甲返还已收取的定金5万元，并驳回原告林甲的其他诉讼请求。一审宣判后，林甲不服判决，提出上诉，二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
九龙坡法院谭炼法官提示，由于经济适用房产权性质特殊，在二手房买卖中可能会遭遇法律、产权继承等多重风险，购房者应谨慎选择和交易，同时建议卖方遵守经济适用房的有关管理秩序，在限制交易期内、取得完全处分权之前不上市交易，更不能置经济适用房的保障性质于不顾，将其作为牟利的工具。
撰稿人：民三庭 谭炼 高继凯
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编辑、核稿：综合办